购房必知：如何通过沙盘与总规图看懂期房楼栋分布？
如今，大多数购房者都购买预售房。
预售房的问题通常在于看不见摸不着，比较有良心的开发商会给你一套实实在在的楼盘，很多时候你只能通过沙盘、规划图、户型图、不同楼层的房子来了解。
今天规划设计专业的功夫熊想跟大家（特别是购房新手）聊一聊：你真的会看沙盘和总体规划图吗？
01
建筑分布
首先，我们从沙盘可以直观的看到建筑物的数量和分布，以及建筑物之间的距离。
如今，大部分房地产沙盘都只展示在售的建筑，尚未售出的建筑则会被玻璃底座代替。
为什么要这么做？
除了可以突出待售的楼盘外，还可以使房产密度显得更小。
在这种情况下，您将需要使用总体规划。
主流房地产项目中的建筑分布方式主要有三种：矩阵式、围合式、点群式。
【决定因素】
社区内建筑平行排列，公共设施、绿地、景观等布置在社区中间。
这样布局的优点是：可以让建筑在满足日照间距要求的同时，最大化利用土地，同时也使得建筑之间的穿风更加容易。
但缺点也很明显，柱状排列太过单调，如果不能交叉排列，北侧建筑的日照会受到南侧建筑的严重影响。
在千灯湖地区，我们熟悉的中侨万金园、保利花园、宏宇景裕花园等均是采用这种布局。
| 中海万金大厦平面图
【封闭型】
建筑群沿地块边缘分布，形成住宅区中部的封闭空间，并配备充足的绿地和必要的休闲设施。
此布局的优点是：内部环境私密性强，沿街建筑整齐排列，形成完整统一的街景立面。
但缺点是不能保证所有建筑都朝南，小区内部通风会受到影响。
佛山最具代表性的围合式地产项目当属中海千灯湖一号，其直径160米的围合式花园在桂城亦属绝无仅有。
| 中海千灯湖一号平面图
【点群型】
建筑围绕中心绿地或水景自由散布，布局美观灵活。
此种建筑布局类型的社区，楼与楼之间的距离与绿地面积较大，每栋建筑都能充分享受阳光，通风良好，居住环境舒适，无明显弊端。
此种布局常见于非核心区域的大型花园社区，由于非核心区域的土地开发强度要求不高，房地产项目可以注重宜居性。
| 点群社区计划
社区花园
接下来我们去看看花园。
大家都希望自己居住的小区能有一个公园般的花园，每天下楼就能到公园里逛逛，那该有多舒服啊。
但在现行以“小街区、密路网”为指导思想的城市规划体系下，大型花园社区不太可能出现在主城区，这也是星辉汉服越来越贵的原因之一。
就拿千灯湖来说吧，200亩以上的大型花园小区，都集中在桂兰路以西，桂兰路以东的新开发楼盘，大多被城市道路分割成几个区域，比如滨江一号。
|滨江一号：分为东、西、北三个区域
然而，任何事物都有两面性，过大的花园可能会给你的生活带来不便。
尤其在一些缺乏快速通道的大型花园小区，无论你心情多么急迫，想要离开小区，都不得不先在“公园”的曲径小路上走一走。
| 社区里每条路都是曲径
| 快速通行道路与休闲步道相结合
从单丛的整体规划来看，各个地块的花园都差不多，看上去非常相似，但是功夫君要提醒大家要特别留意社区花园里的蓝色部分。
考虑到开发成本和维护问题，越来越多的房地产项目放弃了在社区内建设水系。但由于购房者对水系的执着，一些房地产项目在总体规划图纸上会巧妙地运用水系。
比如在这个规划中，儿童活动公园、健身跑道、甚至消防车空间的颜色都被设置为蓝色。
这样做，一方面可以增加总平面图的色彩丰富度，显得更加美观；另一方面，由于蓝色在人们的潜意识中代表水系，如果不注意旁边的图例，很容易引起误解。
配套设施
配套设施是总体规划中最容易被忽视的项目，因为它们通常通过图例间接地表达。
这里我讲一下跟我们日常生活息息相关的两个包：
一个是地下停车场的出入口，我们买房的时候要特别注意它的位置。
出入口应尽量远离主干道、道路交叉口，否则易造成拥堵，并与学校等公共设施保持20米以上的距离。
在一些房地产项目的规划图中，这一重要的配套设施会被开发商忽略，不做任何标注。比如下图的总平面图，只标注了地面停车场的位置，却没有标注地下停车场的出入口。
第二个是幼儿园。
目前大部分新盘都会自带幼儿园，但你有留意过规划图上幼儿园的位置吗？
我们都知道，幼儿难以管教，上下学都需要家长接送，幼儿园附近会聚集大量的人和车辆，所以幼儿园一般应该设置在车流量较少的支路上。
而下面的这栋楼购房必知：如何通过沙盘与总规图看懂期房楼栋分布？，幼儿园其实规划在十字路口，大门正对着马路，又没有绿化带隔开，不仅噪音难免，孩子们上下学也会面临一定的安全隐患。
| 该幼儿园位于两条路的交叉口
怎么样，你学会了吗？
如果你懂了，赶紧拿起手边的规划图功夫熊，按照上面的方法试试吧。下一期，功夫熊将带你揭秘户型图和样板房里的秘密。
从看房到买房的路途漫长而艰辛，功夫一直致力于做大家买房路上最坚强的后盾。
- 结尾 -
如果您遇到任何难以理解的规划图
为什么不来看看功夫呢？
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